Fundos Imobiliários

O que são?

Os fundos de investimentos imobiliários (fii) – regidos pelas ICVM 472/08, 478/09, 498/11, 517/11, 528/12, 554/14, 571/15, 580/16 E 604/18 – possuem a finalidade de realizar investimentos de uma comunhão de recursos de diferentes investidores em empreendimentos imobiliários, que podem ser os mais diversos: imóveis residenciais, lajes corporativas, galpões logísticos, shopping centers, agências de bancos, hospitais ou ainda em recebíveis ligados ao setor como LH, CRI e LCI.

Como funciona?

É um instrumento muito eficiente para investidores que desejam se expor ao mercado imobiliário, pois pode oferecer rápido acesso, liquidez, rentabilidade e diversificação em um mesmo produto.

Os FII, semelhantes as empresas, realizam lançamento de primário de suas quotas em bolsa, o investidor que as adquire passa a negociá-las com outros em investidores através da bolsa de valores brasileira, B3. Desta forma, os valores das cotas sofrem oscilações, da mesma forma com que no mercado de ações.

Esta modalidade de Fundos, que investem diretamente em imóveis, pode adotar dois tipos de estratégia: em caráter especulativo, o fundo pode investir na compra de imóveis buscando sua valorização e negociação futura; ou com o objetivo de auferir renda, o Fundo pode investir em imóveis buscando alugá-lo para inquilinos de alta qualidade.

Há também um grupo de Fundos imobiliários que não investem diretamente neste objeto, são eles: Fundo de Fundos e Fundos de Recebíveis Imobiliários. O primeiro, Fundo de Fundos, consiste em Fundo de Cotas, semelhante ao existente em outras classes de ativos no mercado financeiro. Este fundo adquire cotas de outros Fundos Imobiliários promovendo ao seu cotista uma diversificação maior ao investimento. Já o Fundo de Recebíveis, adquirem títulos lastreados no setor imobiliário como Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Letras Hipotecárias (LH) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).

Como o investir é remunerado?

Os FII têm seu desempenho atrelado a sua capacidade de manter bons inquilinos em seus imóveis, bem como na valorização dos imóveis que possuem, ou ainda na compra de bons títulos de renda fixa. Os investidores, atentos a estes movimentos irão demandar mais aqueles fundos com melhores perspectivas, fazendo com que suas cotas valorizam. Esta é uma das formas de remuneração ao investidor, a oscilação positiva das cotas do FII que possuem. Contudo este feito pode ser reverso, caso as cotas do FII caiam, o investidor pode ter rentabilidade negativa.

Adicionalmente, os FII distribuem rendimentos auferidos pelos seus ativos. Periodicamente os cotistas receberão em suas contas um valor referente aos aluguéis dos imóveis detidos pelo Fundo. Estes contratos podem varias de acordo com o tipo de imóvel: lajes corporativas e agências bancárias costumam ser taxas fixas corrigidas anualmente pela inflação; alugueis em shoppings centers, hotéis e flats podem possuir cláusulas de produtividade, auferindo ganhos sobre a receita dos inquilinos.

Importante salientar que os rendimentos pagos pelos Fundos aos seus cotistas são isentos de Imposto de Renda, auferindo um relevante incentivo para Pessoas Físicas. Contudo o ganho de capital advindo da venda das cotas é tributado em 20% para vendas acima de R$ 20 mil mensais, assim como ocorre em ações, podendo compensar lucros com prejuízos nas vendas das cotas.

Conclusão

Após passar por momentos ruins em 2018, devido a recessão econômica, assim como diversas empresas brasileiras, os FII aparecem como um dos principais ativos de interesse das Pessoas Físicas de perfil de risco conservador e moderado, que desejam ganhos superiores aos da Renda Fixa. Com o incentivo fiscal ao rendimento auferido, é possível encontrar Fundos que paguem Yields próximos a 1% ao mês. Contudo é importante observar os riscos de cada Fundo para entender se você está comprando pelo valor justo de aplicação. Consulte-nos para saber mais.